Vale a pena financiar um imóvel em Portugal?

Sabemos que não é fácil reunir recursos financeiros para a aquisição da casa própria ou para um imóvel de investimento e, que, por isso mesmo, é muito corriqueiro recorrermos a um financimento bancário para concessão de crédito para tal. Uma vez que é difícil reunir capitais próprios para o pagamento de um imóvel à vista, é habitual recorrer a esses empréstimos bancários para a concretização do sonho de ter uma habitação ao nosso gosto. Esse fato é comum em todo o lado e não é diferente aqui em Portugal. Afinal, esse tipo de financiamento envolve obrigações a longo prazo e que, para boa parte de nós, será a dívida mais significativa que iremos contrair durante toda a nossa vida. Nesse sentido, todo o cuidado é pouco e é fundamental levar em consideração alguns fatores, que entendo serem bastante importantes antes de dar esse passo.

Antes de mais, é importante salientar que para comprar um imóvel em Portugal não é necessário ter cidadania portuguesa ou europeia, nem mesmo ter título de residência ou morar no país, embora, é verdade, isso possa facilitar em alguns aspectos. As Instituições bancárias atuantes em Portugal estão habituadas a concederem créditos a não-residentes no país, mediante os requisitos exigidos por cada uma delas.

Sabemos que todo processo que envolva a compra de um imóvel, com ou sem financiamento, possui suas burocracias, que terão de ser vencidas até a conclusão do negócio, nesse sentido, chamo a atenção para uma etapa intransponível que é a obtenção do NIF (Número de Identificação Fiscal). Este número é necessário para qualquer assunto fiscal e aduaneiro em Portugal e pode ser obtido sem deslocação presencial ao país, mediante a apresentação dos documentos exigidos pela repartição das finanças, por meio de uma procuração a um representante eleito por si. Nessa fase, se possível, conte com um advogado para auxiliar e agilizar o processo de obtenção deste documento. Sem esse número, é impossível avançar com a compra de um imóvel.

É necessário também obter a aprovação de um crédito junto a um banco ou a uma Instituição financeira para realizar o financiamento. Os bancos fazem aqui o crédito hipotecário, em que um percentual está financiado ao banco, onde o imóvel serve como garantia da dívida contraída, e a outra parte é dada como entrada de pagamento. Vale destacar que, é interessante fazer uma simulação de crédito em diferentes Instituições bancárias, uma vez que as condições não são iguais em todas e pode haver vantangens significativas em alguma delas, caso essa pesquisa seja feita antes da contratação do empréstimo. Ademais, outro ponto que se deve ter em mente é que, geralmente, os bancos em Portugal não financiam mais do que 90% do valor do imóvel, sendo os restantes 10% pagos à vista, no ato da promessa de compra e venda, em forma de sinal, para a garantia da escritura.

Outras perguntas que você deve estar a fazer são: Qual é o tempo máximo de financiamento para comprar um imóvel em Portugal?Existe limite de idade para o famoso “crédito habitação”? Pois bem. A idade é sim um fator importante ao financiar um imóvel em Portugal.

Nesse sentido, é importante considerar as idades mínima e máxima para recorrer a um crédito bancário para a compra de um imóvel. A idade mínima permitida para a contratação de um financiamento no banco, geralmente, é de 18 anos, a partir de quando se adquire a capacidade civil plena para os atos da vida civil. Já a idade máxima permitida pelos bancos, em geral, são 75 anos, depois da qual já não é mais possível contratar o crédito.

É preciso ainda ter em conta que para calcular o limite de idade para a contratação de crédito habitação também é importante considerar a nova recomendação do Banco de Portugal, que veio definir novos limites de idade e um alinhamento nos prazos dos novos contratos de financiamento para um prazo máximo de 30 anos, definindo-se o seguinte:

• Idade igual ou inferior a 30 anos: o prazo máximo do crédito é de 40 anos;
• Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: o prazo máximo do crédito é de 37 anos;
• Idade superior a 35 anos: o prazo máximo do crédito é de 35 anos.

Diante dessa nova recomendação, é possível concluir que a idade é uma variável relevante ao recorrer a um financiamento bancário para a compra de um imóvel em Portugal.

Outro fator fundamental para a compra de um imóvel aqui é a comprovação da capacidade financeira para cumprir com as prestações do financiamento. Esse ponto é de extrema importância para a obtenção do crédito bancário, uma vez que é preciso demonstrar ao banco ou Instituição Financeira que a sua renda é compatível e suficiente para garantir o compromisso assumido. Portanto, o valor do imóvel pretendido e o valor que você deseja financiar têm que estar alinhados com a sua capacidade financeira. Nesse sentido, a taxa de esforço é avaliada pelos bancos e se refere ao percentual do valor mensal dos ganhos de quem solicita o financiamento e que pode ser comprometido para o pagamento das prestações. Por isso, em Portugal, o valor mensal do financiamento de um imóvel não pode ultrapassar 1/3 do rendimento líquido do requerente do empréstimo. Para analisar essa condição, os bancos irão solicitar vários documentos (o processo de análise pode variar de banco para banco), como a declaração do imposto de renda, extratos bancários, compravantes de rendas e documentos pessoais, como o passaporte, título de residência ou cartão de cidadão. Essa análise do pedido de crédito para concessão ou não do empréstimo, pode demorar entre 48h e algumas semanas, a depender do banco.

Posto isso, feita a análise do crédito e obtida a resposta positiva em relação ao financiamento, o banco escolhido emitirá uma carta de aprovação da proposta em jogo.

Nessa altura, pressupõe-se que já haja um imóvel escolhido e que os detalhes da negociação já estejam previamente acordados, através de um contrato de promessa de compra e venda, firmado entre o proprietário do bem e o promitente comprador do imóvel. Ressalto a importância de um advogado nessa fase para tornar a transação segura e evitar qualquer transtorno, até que o bem esteja efetivamente transferido por meio de escritura pública.

Ato contínuo, a próxima etapa é reunir toda a documentação necessária do imóvel junto ao banco eleito, que irá proceder a avaliação do imóvel em causa. Lembrando que os principais documentos alusivos ao imóvel, via de regra, são a caderneta predial, licença de utilização, certidão predial, certificado energético, ficha técnica de habitação, além de outros, que podem variar, consoante o imóvel pretendido.

A avaliação do banco é bastante relevante, pois é esta que determinará se o percentual financiado será suficiente para cobrir o valor de aquisição do imóvel. Caso o valor da avaliação feita pelo banco seja inferior ao valor acordado entre as partes para a compra do imóvel, na prática, isso significa que o banco não emprestará o valor total para a compra do bem. Nesse caso, poderá haver, por exemplo, previsão contratual na promessa de compra e venda de resolução do contrato sem ônus para as partes. Se o valor da avaliação for maior, perfeito! O contrato poderá ser mantido e a negociação avançar.

Há outro fator que deve ser analisado para quem recorre ao financiamento bancário para a compra de um imóvel em Portugal: as prestações.

Em Portugal, os financiamentos de imóvel poderão ter prestações fixas e prestações variáveis. A escolha por uma delas passa por uma análise individual. Deve-se ter em conta que nas prestações fixas existe mais segurança e previsibilidade, uma vez que é sabido qual o valor a ser desembolsado ao banco, mensalmente. Já nas prestações variáveis, pode haver oscilação, para cima ou para baixo, já que são calculadas conforme a Euribor, que é uma taxa de juros média dos empréstimos interbancários da Zona Euro. Sendo assim, nessa última hipótese, poderá haver mais riscos envolvidos e menor previsibilidade, é claro!

Repiso que é sempre importante fazer uma simulação prévia antes da sua decisão, já que, normalmente, os valores oferecidos para as taxas variáveis são menores, comparados aos valores das taxas fixas. Entretanto, essa escolha deve ser minuciosamente avaliada pelo solicitante do financiamento bancário.

Resumindo e concluindo, vale a pena financiar um imóvel em Portugal? Essa resposta não pode ser sim ou não. Depende! Como vimos acima, a decisão de recorrer a um crédito bancário em Portugal envolve uma série de fatores, dentre eles econômicos e pessoais, que não podem ser desconsiderados.

Lembre-se de que o mercado imobiliário é sempre um investimento que possui riscos e que, por isso mesmo, merece uma análise adequada para uma tomada de decisão informada. A presença de profissionais capacitados ao seu lado, ao comprar um imóvel, principalmente nós advogados, é fundamental para garantir que a transação seja legal, transparente e que os interesses do comprador sejam protegidos, em todas as etapas do processo e que esse sonho se concretize com toda a segurança possível.

Pesquise. Analise. Compare. Reflita. Decida o que for melhor pra si!